eduard35的部落格

頂樓違建戶是否應繳納管理費？
住戶拒繳或欠繳管理費，如何處理？
住戶可以變更外牆的顏色嗎？
有關公寓大廈的問題一本全部搞定！

本書列舉了最常發生於公寓大廈的法律相關問題，提供給一般民眾作為解答的依據。

本書特色

公寓大廈已成為現代社會，尤其是都會地區，住居生活形態的新主流。面對這種住宅建構的社會變遷，法律也應隨時而轉，原以民法「物權」編為主的法律架構，已不足以規範並解決公寓大廈層出不窮的複雜問題。

本書係以實例解析的方式，透過簡淺的文字敘述，期能有助於民眾對於公寓大廈問題的了解。本書的許多實例，係筆者多年在警察廣播電台「律師說法」節目中聽眾朋友Call-in的問題，經過分析整理而成。

作者簡介

劉孟錦 律師

法學碩士、律師高考、地政士特考及格、專利代理人
現為台灣法律聯合律師事務所主持律師
台灣法律網（www.lawtw.com）主持人、台灣法律網電子報發行人
主要著作有如何離一個乾淨的婚、討債進行式、惡鄰對抗手冊、帳款催收法律教戰手冊、婚姻變奏曲(一)：婚外性行為（外遇通姦）?包二奶等書

楊春吉

現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網專欄作者、公職
考試：84年高考二級、84年特考丙級
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法
著作：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探（獲台北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作）
2.【故鄉的法律見解】：95年6月自版
3.【老公的情書】：95年6月自版

壹、房屋出租應由房東或房客繳納管理費？

【案例事實】
我的房子出租他人居住，雙方也在租賃契約中明文約定，有關大樓的管理費用由房客依照大樓管理委員會的規定負責繳納，但是最近卻接到管理委員會的通知，要我繳納所積欠三個月的管理費，否則管理委員會要依法訴請法院處理。

【問題】
一、公寓大廈的管理費用，應由何人負責繳納？
二、房屋出租，到底應該由誰負責繳納管理費？如果租賃契約中約定由房客繳 納，但是房客沒有繳，管理委員會卻向房東催繳，有無理由？
三、為避免管理費繳納的疑義，可否在規約中明文規定，由承租人負責繳納管理費用？

【解 析】
一、公寓大廈的管理費用，應由何人負責繳納？
依據公寓大廈管理條例第十條第二項之規定，公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，但區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。由此可知，管理費除了由公共基金支付或區分所有權人會議或規約另有規定外，應由區分所有權人按其共有之應有部分比例負擔（註一）。因此，管理費之繳納，原則上是區分所有權人(房東)的義務，承租人(房客)並沒有繳納管理費的義務。

二、房屋出租，到底應該由誰負責繳納管理費？如果租賃契約中約定由房客繳納，但是房客沒有繳，管理委員會向房東催繳，有無理由？
如前所述，於房屋出租之情形，管理費的繳納仍然是區分所有權人(房東)的義務。雖然區分所有權人(房東)可以在雙方所簽訂的租賃契約中，明訂管理費由承租人(房客)負責繳納，而實際運作上，向承租人(房客)收繳也較為方便，但是如果承租人(房客)拒絕繳納，依據公寓大廈管理條例的規定，仍然應該由區分所有權人(房東)負責繳納，區分所有權人(房東)不得主張租賃契約已明訂應由承租人繳納而拒繳管理費。但因該約定屬免責債務承擔或併存債務承擔，若該約定業經管理委員會或區分所有權人會議承認者，承租人(房客)就有繳納管理費之義務，管理委員會仍得依法請承租人(房客)繳納管理費（註二）。因此本案例問題中，除「該約定業經管理委員會或區分所有權人會議承認者，承租人(房客)仍有繳納管理費之義務，管理委員會仍得依法請承租人(房客)繳納管理費」外，管理委員會依法向區分所有權人（房東）催繳管理費，並無不當，至於區分所有權人（房東）與承租人(房客)間之清償關係，則應適用民法及契約上之相關規定，另循司法途徑來解決。

三、為避免管理費繳納的疑義，可否在規約中明文規定，由承租人負責繳納管理費用？
為了避免發生爭議及收繳管理費的方便，對於房屋出租的情形，區分所有權人會議或規約也可以特別規定管理費由承租人或使用人負責繳納（註三），甚至也可以規定由承租人、使用人及區分所有權人連帶負責繳納(連帶繳納部分有反對見解)。這樣，對於究竟應該由誰繳納管理費，也有較為明確的依據，自然可以減少無謂的爭議及糾紛。